{"id":1733,"date":"2022-09-29T17:47:56","date_gmt":"2022-09-29T17:47:56","guid":{"rendered":"http:\/\/agnk.lidedigital.com.br\/?p=1733"},"modified":"2022-09-29T17:47:56","modified_gmt":"2022-09-29T17:47:56","slug":"a-multipropriedade-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/2022\/09\/29\/a-multipropriedade-imobiliaria\/","title":{"rendered":"A Multipropriedade Imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"\n

 Por Alfredo de Assis Gon\u00e7alves Neto<\/em><\/p>\n\n\n\n

1.    <\/strong>Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A atividade econ\u00f4mica \u00e9 impulsionada pela atua\u00e7\u00e3o inventiva dos agentes econ\u00f4micos que, a todo instante, est\u00e3o a testar novas modalidades de contratar visando \u00e0 redu\u00e7\u00e3o dos custos e riscos de seus empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

Voltadas para a otimiza\u00e7\u00e3o dos resultados, as diuturnas negocia\u00e7\u00f5es evidenciam a necessidade de aperfei\u00e7oar e de uniformizar o modo de atuar pela padroniza\u00e7\u00e3o de condutas e pela cria\u00e7\u00e3o de novos modelos negociais. E \u00e9 nessa din\u00e2mica que deve ser enfocada a distin\u00e7\u00e3o que h\u00e1 entre as obriga\u00e7\u00f5es oriundas dos contratos empresariais e as que exsurgem dos contratos celebrados entre n\u00e3o empres\u00e1rios no \u00e2mbito do direito privado.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 por outra raz\u00e3o que os usos e costumes sempre tiveram e continuam tendo papel preponderante na forma\u00e7\u00e3o do direito comercial. No mundo empresarial fervilham os contratos at\u00edpicos, os quais recebem acolhida expressa no artigo 425 do C\u00f3digo Civil brasileiro e se inserem harmonicamente no seio de nosso ordenamento jur\u00eddico, enquanto observados os limites do vasto campo da liberdade de contratar, que dispensam tipifica\u00e7\u00e3o legislativa.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, na pr\u00e1tica contratual muitas vezes aparecem distor\u00e7\u00f5es que reclamam a interven\u00e7\u00e3o do legislador, seja para coibir abusos, seja para corrigir efeitos indesejados ou para conferir seguran\u00e7a jur\u00eddica ao fim visado pelas partes contratantes. Essa interven\u00e7\u00e3o, esse dirigismo contratual, tem-se mostrado frequente, como atestam, dentre outras, as leis que vieram regular, os contratos de concess\u00e3o mercantil, de ag\u00eancia, de franquia, de com\u00e9rcio eletr\u00f4nico, as startups<\/em> e tantos outros.<\/p>\n\n\n\n

A multipropriedade imobili\u00e1ria nasceu na esteira desse modo de produzir direito. De fato, tal figura, de ber\u00e7o europeu e h\u00e1 algum tempo adotada pelos Estados Unidos da Am\u00e9rica do Norte sob a designa\u00e7\u00e3o de \u201ctime sharing<\/em>\u201d (no vern\u00e1culo, \u201ctempo compartilhado\u201d), vinha sendo praticada no Brasil mediante contratos que estabeleciam direitos de uso peri\u00f3dico em im\u00f3veis de ocupa\u00e7\u00e3o ocasional, normalmente destinados a veraneio, sendo posteriormente estendida a bens m\u00f3veis de expressivo valor econ\u00f4mico, como barcos e aeronaves, para incrementar sua utiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Referidos contratos, contudo, embora conferissem uma quota de tempo exclusiva para o utente, n\u00e3o lhe outorgavam a seguran\u00e7a jur\u00eddica indispens\u00e1vel para garantir a manuten\u00e7\u00e3o do direito de uso obtido contratualmente. Essa preocupa\u00e7\u00e3o chegou ao Superior Tribunal de Justi\u00e7a em execu\u00e7\u00e3o cuja penhora recaiu num im\u00f3vel assim partilhado (para uso por determinado per\u00edodo de tempo a cada ano) por d\u00edvida do titular de seu dom\u00ednio. Para contornar o problema, o STJ, em decis\u00e3o de juridicidade discut\u00edvel, considerou, por apertada maioria, que esse direito de uso, conquanto estabelecido em contrato, teria gerado um direito real e, portanto, opon\u00edvel contra todos (erga omnes<\/em>).[1]<\/a>  <\/p>\n\n\n\n

A Lei 13.777\/2018 veio resolver esse problema com a cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade imobili\u00e1ria, certamente inspirada nos trabalhos de Gustavo Tepedino[2]<\/a>, que pioneiramente tratou do tema em nosso Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, consciente ou inconscientemente, o legislador p\u00e1trio respondeu ao duro golpe que referida decis\u00e3o infligira na tipicidade dos direitos reais, ao tentar criar outro, al\u00e9m daqueles que a lei previa. O aspecto importante desse julgado foi apontar a necessidade de essa pr\u00e1tica contratual converter-se em lei.<\/p>\n\n\n\n

2.    <\/strong>Conceito de multipropriedade imobili\u00e1ria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A multipropriedade imobili\u00e1ria, a teor do art. 1.358-B do C\u00f3digo Civil,  \u201c\u00e9 o regime de condom\u00ednio em que cada um dos propriet\u00e1rios de um mesmo im\u00f3vel \u00e9 titular de uma fra\u00e7\u00e3o de tempo, \u00e0 qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do im\u00f3vel, a ser exercida pelos propriet\u00e1rios de forma alternada<\/em>.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Verifica-se, de plano, que essa figura jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 um novo direito real sobre a propriedade, pois capturou o tempo para utiliz\u00e1-lo como uma at\u00e9 ent\u00e3o inusitada maneira de dividi-la. N\u00e3o se seguiu, aqui, o exemplo de pa\u00edses que optaram por criar um novo direito real, incidente sobre a propriedade, como se deu em Portugal, por exemplo, com seu direito real de habita\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica, regulado pelo Decreto-Lei n.\u00ba 275\/1993. Trata-se, portanto, de um desdobramento do direito de propriedade e n\u00e3o de um direito real sobre coisa alheia, no qual a propriedade sofre gravame com a institui\u00e7\u00e3o do direito de uso ou de habita\u00e7\u00e3o sobre ela.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, se h\u00e1 unidades aut\u00f4nomas com propriedade plena do cond\u00f4mino pelo per\u00edodo de tempo determinado no ato de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade,  n\u00e3o s\u00f3 o direito de uso e gozo lhe \u00e9 inerente, mas, tamb\u00e9m, o de livre disposi\u00e7\u00e3o, como se extrai, ali\u00e1s, do disposto no art. 1.358-I, inc. III, do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m se observa que nesse conceito n\u00e3o est\u00e3o contemplados os bens m\u00f3veis, que, por igual, t\u00eam sido objeto de ajustes de utiliza\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica, n\u00e3o s\u00f3 no exterior (modalidade denominada no ambiente internacional de fractional ownership<\/em>), como no Brasil. Isso n\u00e3o quer dizer que, com a regula\u00e7\u00e3o legal da multipropriedade imobili\u00e1ria, ficou proibida a pr\u00e1tica de compartilhamento de m\u00f3veis do modo como j\u00e1 vinha sendo celebrada, dada a aus\u00eancia de proibi\u00e7\u00e3o legal.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, fica a quest\u00e3o de saber se aos bens m\u00f3veis podem ser aplicadas as disposi\u00e7\u00f5es desse novo instituto. Sabe-se, a prop\u00f3sito, que, em se tratando de bem im\u00f3vel, a constitui\u00e7\u00e3o do direito de propriedade efetiva-se com seu registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel, que \u00e9 o meio legal de comprova\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria (C\u00f3digo Civil, arts. 1.227 e 1.245), ao passo que os bens m\u00f3veis n\u00e3o possuem um registro que lhes seja pr\u00f3prio, sua propriedade \u00e9 presumida pela posse e eles se transferem pela simples tradi\u00e7\u00e3o (arts. 1.226 e 1.267). O fato de se poder realizar o registro de eventual instrumento de transmiss\u00e3o da propriedade em cart\u00f3rio de t\u00edtulos e documentos n\u00e3o d\u00e1 efic\u00e1cia \u00e0 divis\u00e3o temporal do m\u00f3vel, visto que a lei n\u00e3o lhe confere efeito constitutivo de direito real, nem seria plaus\u00edvel pensar que o registro nesses of\u00edcios confere a publicidade necess\u00e1ria para conhecimento de terceiros. Ali\u00e1s, \u00e9 bom obtemperar que tais registros, pela quantidade de of\u00edcios existentes no Brasil e pela falta de um sistema de integra\u00e7\u00e3o, nenhuma publicidade efetiva asseguram, sen\u00e3o a comprova\u00e7\u00e3o da data em que o documento \u00e9 ali apresentado e da entrega de notifica\u00e7\u00f5es ou interpela\u00e7\u00f5es extrajudiciais ao destinat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 bem verdade que alguns bens m\u00f3veis, mas n\u00e3o todos, possuem um sistema de registro de propriedade, como os ve\u00edculos automotores, os navios e as aeronaves.<\/p>\n\n\n\n

No que se refere aos primeiros, seu registro no \u00f3rg\u00e3o de tr\u00e2nsito n\u00e3o \u00e9 constitutivo da propriedade, por\u00e9m, simplesmente declarat\u00f3rio, visto que a propriedade se presume pela posse e sua transmiss\u00e3o \u00e9 operada no momento da tradi\u00e7\u00e3o (Lei 9.503\/1997, arts. 120 e ss).<\/p>\n\n\n\n

No que tange a embarca\u00e7\u00f5es mar\u00edtimas ou fluviais e a aeronaves, por receberem tratamento semelhante ao dos im\u00f3veis e ser seu registro atributivo da propriedade (Lei 7.652\/1988, art. 4\u00ba; Lei 7.565\/1986, art. 115), pode-se sustentar a possibilidade de submet\u00ea-las ao regime jur\u00eddico da multipropriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Ainda assim, restaria a pol\u00eamica quanto \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais por analogia, visto que referidos bens s\u00e3o m\u00f3veis, submetidos por lei ao tratamento jur\u00eddico dos bens im\u00f3veis. Sob minha \u00f3tica, a liberdade de contratar permite a extens\u00e3o da multipropriedade a esses bens, visto que lhes \u00e9 conferido o tratamento reservado aos bens im\u00f3veis, salvo quando com eles for incompat\u00edvel. E n\u00e3o h\u00e1 incompatibilidade que possa comprometer a extens\u00e3o dessa nova maneira de divis\u00e3o de im\u00f3veis aos ve\u00edculos de navega\u00e7\u00e3o a\u00e9rea e aqu\u00e1tica. <\/p>\n\n\n\n

Com essas considera\u00e7\u00f5es, penso que \u00e9 poss\u00edvel retomar o conceito de multipropriedade, com o acr\u00e9scimo do qualificativo \u201cimobili\u00e1ria\u201d, para dizer que \u00e9 o regime condominial no qual os cond\u00f4minos s\u00e3o propriet\u00e1rios plenos e exclusivos de unidades aut\u00f4nomas de tempo em que \u00e9 dividido um im\u00f3vel, cada um deles a exercer, por um per\u00edodo determinado, de forma alternada e com exclusividade, todos os direitos inerentes ao dom\u00ednio (uso, gozo, disposi\u00e7\u00e3o e reivindica\u00e7\u00e3o), e, ao mesmo tempo, propriet\u00e1rios em comum do intervalo de tempo que separa essas unidades, das  instala\u00e7\u00f5es e dos bens que guarnecem o mencionado im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

3.    <\/strong>Natureza jur\u00eddica<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ao se referir a regime de condom\u00ednio, a lei est\u00e1 a classificar a multipropriedade imobili\u00e1ria como uma esp\u00e9cie de condom\u00ednio, semelhante, mas n\u00e3o igual ao que \u00e9 tratado nos arts. 1.314 e seguintes do C\u00f3digo Civil. A ele se assemelha quanto ao estado de comunh\u00e3o que se estabelece entre os cond\u00f4minos, ou seja, por lhe ser inerente uma propriedade comum do im\u00f3vel em regime de multipropriedade, assim nos intervalos vazios, como nas depend\u00eancias, mobili\u00e1rios e instala\u00e7\u00f5es nele existentes; dele se distancia, por\u00e9m, por conter, al\u00e9m da propriedade comum, uma propriedade exclusiva do im\u00f3vel no curso da unidade de tempo de titularidade de cada cond\u00f4mino.<\/p>\n\n\n\n

E, nesse \u00faltimo ponto, espelha-se no condom\u00ednio edil\u00edcio e no condom\u00ednio de lotes, encontrando nas disposi\u00e7\u00f5es que os regulam \u2013 mais precisamente, nas do primeiro deles (art. 1.558-A, \u00a7 2\u00ba) \u2013 a complementa\u00e7\u00e3o de seu regime jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

Dessas considera\u00e7\u00f5es resulta a conclus\u00e3o de ser a multipropriedade imobili\u00e1ria uma nova esp\u00e9cie do g\u00eanero condom\u00ednio especial<\/strong>, na qual se inserem o condom\u00ednio edil\u00edcio e o condom\u00ednio de lotes, que, como estes, combina propriedade individual com propriedade coletiva. \u00c9, em suma, uma nova modalidade de condom\u00ednio que se soma a essas duas por resultar, como elas, \u201cda conjuga\u00e7\u00e3o org\u00e2nica e indissol\u00favel da propriedade exclusiva e da copropriedade.\u201d[3]<\/a> Aparta-se delas, contudo, porque o multipropriet\u00e1rio n\u00e3o convive com os demais no desfrute de seu direito de propriedade sobre o im\u00f3vel; esse im\u00f3vel, suas instala\u00e7\u00f5es e os acess\u00f3rios que o guarnecem, \u00e9 exclusivamente dele durante a unidade temporal que lhe pertence.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, sob o ponto de vista das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas que os cond\u00f4minos mant\u00eam com terceiros por meio de um administrador por eles escolhido, a multipropriedade imobili\u00e1ria \u00e9, ainda, a igual do que se passa com as outras figuras condominiais especiais, um centro de imputa\u00e7\u00e3o de interesses<\/strong> pelo qual um administrador vincula todos os cond\u00f4minos no exerc\u00edcio de direitos e na assun\u00e7\u00e3o de obriga\u00e7\u00f5es de interesse comum. Com tal qualifica\u00e7\u00e3o, embora n\u00e3o se alce \u00e0 condi\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica, a multipropriedade imobili\u00e1ria deve possuir um nome que a identifique e a distinga de outras e tem legitimidade para, por meio de seu administrador, cadastrar-se no CNPJ, ser parte nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas com terceiros, outorgar mandatos, inclusive para participar de arbitragem e para atuar perante o Poder Judici\u00e1rio  (CPC, art. 75, inc. XI), etc.   <\/p>\n\n\n\n

4.    <\/strong>Caracter\u00edsticas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como figura condominial especial, semelhante ao condom\u00ednio edil\u00edcio ou de lotes, a multipropriedade imobili\u00e1ria tem como tra\u00e7o marcante, como j\u00e1 anotado, a harmoniza\u00e7\u00e3o da propriedade comum <\/strong>com a propriedade exclusiva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Mas h\u00e1, ainda, outras duas caracter\u00edsticas que a marcam e merecem revelo.<\/p>\n\n\n\n

Uma vez institu\u00edda a multipropriedade, o im\u00f3vel sobre o qual recai torna-se, no dizer da lei (art. 1.358-D, inc. I), indivis\u00edvel \u2013 express\u00e3o a significar a proibi\u00e7\u00e3o de ser adotada qualquer iniciativa de nele introduzir modifica\u00e7\u00f5es que afetem o direito de propriedade de seus cond\u00f4minos, tal como lhes foi outorgado. A caracter\u00edstica de indivisibilidade<\/strong>, portanto, n\u00e3o permite que a maioria dos cond\u00f4minos decida a respeito de qualquer divis\u00e3o, nem mesmo por delibera\u00e7\u00e3o em assembleia geral. \u00c9 evidente, por\u00e9m, que, se todos os cond\u00f4minos o quiserem, a multipropriedade pode ser modificada, redividida ou extinta. Essa mesma indivisibilidade estende-se \u00e0 fra\u00e7\u00e3o de tempo de cada cond\u00f4mino (art. 1.358-E), de modo que seu propriet\u00e1rio tamb\u00e9m n\u00e3o possui o direito de fracion\u00e1-la, mantendo-a tal como a recebeu e conforme a descri\u00e7\u00e3o constante da respectiva matr\u00edcula.<\/p>\n\n\n\n

A outra importante caracter\u00edstica \u00e9 a isonomia<\/strong> entre os cond\u00f4minos, assim compreendida como o direito de todos a um tratamento igual, na propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es de tempo por eles adquirida, sendo vedados tratamentos diferenciados fora das balizas assim definidas. Esse \u00e9 o vetor que orienta a compreens\u00e3o da norma contida no art. 1.358-E, \u00a7 2\u00ba, do C\u00f3digo Civil. De fato, tal enunciado, aparentemente amb\u00edguo, quando alude ao direito de \u201ctodos os multipropriet\u00e1rios \u00e0 mesma quantidade m\u00ednima de dias seguidos durante o ano<\/em>\u201d, est\u00e1 a se referir \u00e0 fra\u00e7\u00e3o de tempo (unidade aut\u00f4noma de tempo) pertencente a cada multipropriet\u00e1rio, n\u00e3o impondo que ela seja igual para todos eles, tanto que permite a aquisi\u00e7\u00e3o de unidades com lapsos de tempo maiores \u2013 e n\u00e3o apenas maior quantidade delas \u2013 a comprovar que a multipropriedade pode ter unidades de tempo aut\u00f4nomas de variadas dimens\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

5.    <\/strong>Classifica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A multipropriedade pode ser dividida em graus de complexidade. Ser\u00e1 de complexidade simples<\/strong>, quando instalada em um im\u00f3vel n\u00e3o condominial; ser\u00e1 de complexidade m\u00e9dia<\/strong>, quando institu\u00edda em um condom\u00ednio edil\u00edcio ou de lotes; e ser\u00e1 de complexidade alta<\/strong> quando for acrescida de loca\u00e7\u00e3o e (ou) de hospedagem. Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 importante por haver tratamento diferenciado para cada uma dessas situa\u00e7\u00f5es, consoante a necessidade ou n\u00e3o de unificar as administra\u00e7\u00f5es (por haver sobreposi\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios) e de conferir maior prote\u00e7\u00e3o ao giro das ocupa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Quanto ao im\u00f3vel em si, objeto da multipropriedade, n\u00e3o h\u00e1 discrimina\u00e7\u00e3o legal de tratamento nem restri\u00e7\u00e3o \u00e0 escolha, sen\u00e3o sob o aspecto pr\u00e1tico, de se prestar ou n\u00e3o para os fins que a multipropriedade deve com ele atingir (uma casa, uma fazenda, um terreno r\u00fastico ou urbano, um condom\u00ednio edil\u00edcio ou de lotes etc.).<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 no tocante \u00e0 forma ou maneira de seccionar o tempo de cada unidade, s\u00e3o previstas tr\u00eas alternativas (CC, art. 1.358-E, \u00a7 1\u00ba), a saber: (i) per\u00edodo fixo e determinado<\/strong>, (ii) per\u00edodo flutuante<\/strong> e (iii) per\u00edodo misto<\/strong>. No primeiro deles, fixo e determinado, a unidade aut\u00f4noma ter\u00e1 sempre o mesmo per\u00edodo em cada ano, como, por exemplo, do dia 10 ao dia 23 de janeiro. J\u00e1 no flutuante, o per\u00edodo \u00e9 vari\u00e1vel, estabelecido sem uma data precisa, alterando-se a cada ano ou a cada espa\u00e7o de tempo abrangido pela multipropriedade (dois anos, por exemplo). Nesse caso, deve ser estabelecido, previamente, um procedimento objetivo \u2013 como um sorteio ou um revezamento \u2013, que assegure tratamento ison\u00f4mico entre todos os multipropriet\u00e1rios. No misto tem-se a combina\u00e7\u00e3o dos dois anteriores, com um per\u00edodo fixo e determinado e outro flutuante para a mesma unidade.<\/p>\n\n\n\n

No tocante ao n\u00famero de unidades aut\u00f4nomas por propriet\u00e1rio, n\u00e3o h\u00e1 limite, de modo que uma s\u00f3 pessoa pode ser titular do dom\u00ednio de todas as unidades aut\u00f4nomas, de algumas ou de uma s\u00f3, salvo previs\u00e3o limitativa contida no instrumento de institui\u00e7\u00e3o da multipropriedade ou no de sua conven\u00e7\u00e3o (art. 1.358-H). <\/p>\n\n\n\n

6.    <\/strong>Outras particularidades<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9 dif\u00edcil em uma \u00fanica frase identificar um instituto com todos seus pormenores. No caso da multipropriedade imobili\u00e1ria, efetivamente, h\u00e1 outros detalhes que a particularizam.<\/p>\n\n\n\n

6.1. Dimens\u00e3o do tempo das unidades aut\u00f4nomas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O per\u00edodo de tempo conferido a cada multipropriet\u00e1rio para exercer seus direitos de propriedade plena no im\u00f3vel deve ser fixado no ato de constitui\u00e7\u00e3o da multipropriedade imobili\u00e1ria e cada qual comp\u00f5e uma da unidade aut\u00f4noma de, ao menos, 7 (sete) dias<\/strong> (CC, art. 1.358-E, \u00a7 1\u00ba). Respeitado esse m\u00ednimo, \u00e9 permitida qualquer varia\u00e7\u00e3o, inclusive, a de a pr\u00f3pria unidade aut\u00f4noma ter dias intercalados, contanto que sua soma atinja ou supere o piso legal.<\/p>\n\n\n\n

Assim, em uma casa de veraneio pode ser institu\u00eddo um regime de multipropriedade com a divis\u00e3o do tempo ao longo de um ano, contendo unidades aut\u00f4nomas de 7, 10 ou mais dias, corridos ou intercalados, mesmo para a da fra\u00e7\u00e3o temporal m\u00ednima (v. g., dias 21, 22 e 23 de fevereiro; e 2, 3, 4 e 5 de outubro).<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, uma vez observado o lapso m\u00ednimo para cada unidade (de 7 dias inteiros), n\u00e3o h\u00e1 outra limita\u00e7\u00e3o, de modo que \u00e9 poss\u00edvel, tamb\u00e9m, definir sua fra\u00e7\u00e3o de tempo em horas (v. g., 10 dias e 12 horas) \u2013 o que pode ser conveniente para possibilitar a limpeza e eventuais reparos. As unidades, de sua vez, podem ser criadas com tempos desiguais, v. g., uma com um per\u00edodo de 10 (dez) dias, outra de 1 (um) m\u00eas, outra de 6 (seis) meses e assim por diante.<\/p>\n\n\n\n

Conv\u00e9m acrescentar que a multipropriedade tem como referencial para sua implanta\u00e7\u00e3o  o espa\u00e7o de tempo de um ano, como se extrai das disposi\u00e7\u00f5es contidas no art. 1.358-E, inc. I, e \u00a7 2\u00ba, do C\u00f3digo Civil. Contudo, n\u00e3o me parece haver impedimento para que ela seja institu\u00edda com abrang\u00eancia de tempo menor, contanto que confira aos multipropriet\u00e1rios \u201ca mesma quantidade m\u00ednima de dias seguidos durante o ano\u201d (\u00a7 2\u00ba). V\u00ea-se, por\u00e9m, que um per\u00edodo de tempo maior n\u00e3o encontra acolhida nos referidos preceitos legais.<\/p>\n\n\n\n

6.2. Administra\u00e7\u00e3o de coisa comum<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Outra particularidade da multipropriedade \u00e9 a de, \u00e0 semelhan\u00e7a do que se passa nos condom\u00ednios edil\u00edcios, nela haver uma administra\u00e7\u00e3o da propriedade comum, que decorre do direito de os cond\u00f4minos compartilharem os direitos e obriga\u00e7\u00f5es que lhes s\u00e3o atribu\u00eddos nas partes de uso geral \u2013 estas indispens\u00e1veis para a pr\u00f3pria exist\u00eancia desse condom\u00ednio temporal. M\u00f3veis, utens\u00edlios, instala\u00e7\u00f5es e tempo de intervalo s\u00e3o de propriedade de todos os cond\u00f4minos, de sorte que precisam ser administrados por um deles ou por quem seja por eles escolhido para geri-los.<\/p>\n\n\n\n

Essa administra\u00e7\u00e3o, quando se tratar de um im\u00f3vel isolado, como uma casa ou um terreno r\u00fastico ou urbano, no qual \u00e9 institu\u00edda a multipropriedade, n\u00e3o est\u00e1 sujeita a regras especiais, sen\u00e3o \u00e0s que tra\u00e7am as atribui\u00e7\u00f5es e responsabilidades do administrador, o qual ser\u00e1 uma pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica designada no ato que institui o condom\u00ednio ou escolhida pelos cond\u00f4minos em assembleia geral condominial.<\/p>\n\n\n\n

Diferentemente do s\u00edndico do condom\u00ednio edil\u00edcio, tal administrador n\u00e3o possui tempo determinado de mandato, conquanto possam o ato de institui\u00e7\u00e3o ou a conven\u00e7\u00e3o da multipropriedade dispor de modo diverso. \u00c9 poss\u00edvel, inclusive, que o pr\u00f3prio instituidor da multipropriedade ou a conven\u00e7\u00e3o indiquem, desde logo, a pessoa do administrador, o qual, por\u00e9m, como pessoa de confian\u00e7a dos multipropriet\u00e1rios, pode ser destitu\u00eddo ad nutum<\/em> ou substitu\u00eddo por outro, a qualquer tempo, \u00e0 escolha deles, observada a maioria qualificada prevista no art. 1.349.<\/p>\n\n\n\n

Em se tratando de uma multipropriedade implantada parcial ou totalmente em condom\u00ednio edil\u00edcio, a administra\u00e7\u00e3o deve ser confiada a um \u201cadministrador profissional<\/em>\u201d (CC, art. 1.358-R) para atender, englobadamente, o condom\u00ednio edil\u00edcio e todas as unidades aut\u00f4nomas da multipropriedade imobili\u00e1ria que ali existir (art. 1.358-R, \u00a7 2\u00ba). Ao que parece, a lei n\u00e3o quis conferir tal fun\u00e7\u00e3o a algu\u00e9m simplesmente diplomado em curso superior de administra\u00e7\u00e3o, mas a alguma pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica que tenha experi\u00eancia, por profiss\u00e3o ou objeto, na administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios, dada a complexidade de que tal situa\u00e7\u00e3o se reveste. Note-se, a prop\u00f3sito, que o art. 1.538-S, par\u00e1grafo \u00fanico, ao tratar das penalidades aplic\u00e1veis aos cond\u00f4minos, refere-se \u00e0 \u201cadministradora do sistema\u201d e menciona, inclusive, as modalidades de loca\u00e7\u00e3o e hospedagem. Al\u00e9m disso, tal administrador \u00e9 investido de um poder extraordin\u00e1rio e discut\u00edvel, que lhe permite alterar o regimento interno \u201cquanto aos aspectos estritamente operacionais da gest\u00e3o da multipropriedade no condom\u00ednio edil\u00edcio<\/em>.\u201d (art. 1.358-R \u00a7 4\u00ba)<\/p>\n\n\n\n

Parece ser de pouca relev\u00e2ncia o fato de o art. 1.358-R ignorar que, no condom\u00ednio edil\u00edcio, a administra\u00e7\u00e3o \u00e9 realizada por um s\u00edndico, embora s\u00edndico e administrador tenham, em regra, as mesmas fun\u00e7\u00f5es. Por\u00e9m, diante das atribui\u00e7\u00f5es especiais que lhe s\u00e3o conferidas, esse s\u00edndico ou administrador ter\u00e1 de observar, al\u00e9m das previs\u00f5es estatu\u00eddas para o condom\u00ednio edil\u00edcio, as concernentes \u00e0 multipropriedade, de modo que passa a ter sentido essa distin\u00e7\u00e3o, n\u00e3o apenas sem\u00e2ntica, mas, tamb\u00e9m, quanto \u00e0 amplitude das atribui\u00e7\u00f5es e responsabilidades que adv\u00eam da assun\u00e7\u00e3o dessa mais complexa fun\u00e7\u00e3o. Nesse caso, o s\u00edndico do condom\u00ednio edil\u00edcio, por ter de assumir a administra\u00e7\u00e3o conjunta da multipropriedade imobili\u00e1ria, passa a ser identificado pelo voc\u00e1bulo \u201cadministrador<\/em>\u201d (profissional) ou \u201cadministradora<\/em>\u201d, sujeitando-se \u00e0 j\u00e1 mencionada qualifica\u00e7\u00e3o profissional.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, se a multipropriedade imobili\u00e1ria \u00e9 implantada, no todo ou em parte, em um condom\u00ednio edil\u00edcio j\u00e1 existente, o respectivo s\u00edndico, se n\u00e3o possuir a experi\u00eancia de um administrador profissional, ter\u00e1, necessariamente, de ser substitu\u00eddo por quem a possua. N\u00e3o me parece preciso haver um s\u00edndico e um administrador para o condom\u00ednio edil\u00edcio, ambos com os mesmos poderes e atribui\u00e7\u00f5es de administr\u00e1-lo.[4]<\/a> E a\u00ed o ato que institui a multipropriedade s\u00f3 poder\u00e1 contemplar a indica\u00e7\u00e3o do administrador por mandato de no m\u00e1ximo 2 (dois) anos, adequando-se, nessa parte, \u00e0s disposi\u00e7\u00f5es referentes ao condom\u00ednio edil\u00edcio (art. 1.347).<\/p>\n\n\n\n

As atribui\u00e7\u00f5es do administrador de uma multipropriedade est\u00e3o arroladas no art. 1.358-M, \u00a7 1\u00ba, al\u00e9m das que puderem estar j\u00e1 previstas no instrumento de institui\u00e7\u00e3o ou na conven\u00e7\u00e3o condominial:<\/p>\n\n\n\n

\u201cI – coordena\u00e7\u00e3o da utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelos multipropriet\u00e1rios durante o per\u00edodo correspondente a suas respectivas fra\u00e7\u00f5es de tempo;<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n

II – determina\u00e7\u00e3o, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos per\u00edodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multipropriet\u00e1rio em cada ano;<\/em><\/p>\n\n\n\n

III – manuten\u00e7\u00e3o, conserva\u00e7\u00e3o e limpeza do im\u00f3vel;<\/em><\/p>\n\n\n\n

IV – troca ou substitui\u00e7\u00e3o de instala\u00e7\u00f5es, equipamentos ou mobili\u00e1rio, inclusive, salvo previs\u00e3o diversa da conven\u00e7\u00e3o:<\/em><\/p>\n\n\n\n

a) determinar a necessidade da troca ou substitui\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n\n\n\n

b) providenciar os or\u00e7amentos necess\u00e1rios para a troca ou substitui\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) submeter os or\u00e7amentos \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o pela maioria simples dos cond\u00f4minos em assembleia;<\/em><\/p>\n\n\n\n

V – elabora\u00e7\u00e3o do or\u00e7amento anual, com previs\u00e3o das receitas e despesas;<\/em><\/p>\n\n\n\n

VI – cobran\u00e7a das quotas de custeio de responsabilidade dos multipropriet\u00e1rios;<\/em><\/p>\n\n\n\n

VII – pagamento, por conta do condom\u00ednio edil\u00edcio ou volunt\u00e1rio, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o h\u00e1 men\u00e7\u00e3o \u00e0 possibilidade de o administrador representar o condom\u00ednio em ju\u00edzo, mas ela lhe \u00e9 inerente, n\u00e3o s\u00f3 por aplica\u00e7\u00e3o supletiva das regras do condom\u00ednio edil\u00edcio (art. 1.348, II), como em raz\u00e3o da previs\u00e3o espec\u00edfica contida no art. 75, inc. XI, do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n\n\n\n

6.3. \u00d3rg\u00e3os de delibera\u00e7\u00e3o colegiada<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A conviv\u00eancia dos cond\u00f4minos exige mecanismos de defini\u00e7\u00e3o da vontade e do agir coletivos. Para tanto, al\u00e9m da figura do executor dessa vontade (o administrador) \u00e9 necess\u00e1ria a realiza\u00e7\u00e3o de reuni\u00f5es, por meio de um \u00f3rg\u00e3o que manifeste essa vontade, o qual, no caso, \u00e9 a assembleia geral, bem como a de um \u00f3rg\u00e3o de fiscaliza\u00e7\u00e3o e controle da adequada execu\u00e7\u00e3o dessa vontade, que seria o conselho fiscal, n\u00e3o contemplado, expressamente, no regramento da multipropriedade. <\/p>\n\n\n\n

6.3.1. Assembleia Geral<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como os multipropriet\u00e1rios t\u00eam, n\u00e3o s\u00f3 o direito, mas a necessidade de se utilizar das partes comuns, devem ser previstas normas dispondo a respeito. E tais normas, se n\u00e3o estiverem no ato de institui\u00e7\u00e3o da multipropriedade imobili\u00e1ria, dever\u00e3o ser editadas para figurar nele ou no seu regimento interno \u2013 o que \u00e9 feito pelos cond\u00f4minos, mediante delibera\u00e7\u00e3o colegiada, em Assembleia Geral.<\/p>\n\n\n\n

O C\u00f3digo Civil, ao mencionar essa Assembleia Geral, trata da participa\u00e7\u00e3o e do voto do multipropriet\u00e1rio (art. 1.358-I, inc. IV, letras \u201ca\u201d e \u201cb\u201d); quanto \u00e0 compet\u00eancia desse \u00f3rg\u00e3o, s\u00f3 \u00e9 referida para a escolha do administrador (art. 1.358-M) e para a aprova\u00e7\u00e3o de or\u00e7amentos (art. 1.358-M, inc. IV, letra \u201cc\u201d). Nada mais \u00e9 disposto a respeito, sen\u00e3o a faculdade de sua realiza\u00e7\u00e3o por meio n\u00e3o presencial (art. 1.358-Q, inc. VIII).<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 preciso, por isso, que o ato de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade imobili\u00e1ria ou seu regimento interno regule detalhadamente o modo de proceder para a realiza\u00e7\u00e3o da Assembleia Geral, dispondo sobre a legitima\u00e7\u00e3o dos participantes, as formalidades para convoc\u00e1-la, o modo de realiz\u00e1-la, a ordem do dia, o qu\u00f3rum, as maiorias e as condicionantes para a tomada das delibera\u00e7\u00f5es, al\u00e9m do modo de registrar o andamento dos trabalhos e os resultados.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 muito importante que as assembleias gerais tenham regramento minudente e completo, pois, na omiss\u00e3o, ser-lhe-\u00e3o aplic\u00e1veis as regras que tratam das assembleias gerais do condom\u00ednio edil\u00edcio e, na sequ\u00eancia, das que se cont\u00eam na Lei das Sociedades por A\u00e7\u00f5es, as quais nem sempre s\u00e3o adequadas para atender aos interesses dos multipropriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

No que diz respeito a qu\u00f3rum para instala\u00e7\u00e3o e funcionamento das assembleias gerais e maioria para a aprova\u00e7\u00e3o das mat\u00e9rias objeto das delibera\u00e7\u00f5es, h\u00e1 algumas disposi\u00e7\u00f5es imperativas, a respeito das quais os multipropriet\u00e1rios nada podem dispor, mesmo tendo car\u00e1ter supletivo, visto que as disposi\u00e7\u00f5es sobre condom\u00ednio edil\u00edcio complementam o regime jur\u00eddico da multipropriedade e, por isso, antecedem as regulamentares.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 o caso da convoca\u00e7\u00e3o da assembleia geral, quando o administrador n\u00e3o a convoca para atender pedido dos multipropriet\u00e1rios ou para a reuni\u00e3o anual. Tal convoca\u00e7\u00e3o precisar\u00e1 ser feita por multipropriet\u00e1rios que representem fra\u00e7\u00f5es de tempo iguais ou superiores a um quarto do tempo total das unidades aut\u00f4nomas da multipropriedade (CC, art. 1.350, \u00a7 1\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m a proibi\u00e7\u00e3o de voto nas assembleias por multipropriet\u00e1rio inadimplente n\u00e3o pode ser afastada.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 no que tange \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de obras no im\u00f3vel, ainda exemplificativamente, devem ser observadas as disposi\u00e7\u00f5es do art. 1.341 do C\u00f3digo Civil, o qual estatui que, se elas forem voluptu\u00e1rias, depender\u00e3o de voto de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos; se \u00fateis, da maioria dos cond\u00f4minos; se necess\u00e1rias e urgentes, podem ser realizadas pelo administrador, independentemente de autoriza\u00e7\u00e3o e at\u00e9 por qualquer cond\u00f4mino; se necess\u00e1rias, mas n\u00e3o urgentes e importarem em despesas excessivas, depender\u00e3o de pr\u00e9via autoriza\u00e7\u00e3o da assembleia geral, em delibera\u00e7\u00e3o aprovada por maioria simples.<\/p>\n\n\n\n

6.3.2. Conselho Fiscal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o de a multipropriedade possuir um Conselho Fiscal, bastante conveniente para acompanhar os atos de administra\u00e7\u00e3o e opinar sobre a conduta do administrador e as contas do exerc\u00edcio. N\u00e3o h\u00e1 restri\u00e7\u00e3o, por\u00e9m, \u00e0 sua ado\u00e7\u00e3o. E, sendo esse \u00f3rg\u00e3o criado, ter\u00e1 de observar a regra do art. 1.356 do C\u00f3digo Civil, segundo a qual referido \u00f3rg\u00e3o ser\u00e1 composto por tr\u00eas membros, pessoas naturais sem previs\u00e3o de qualifica\u00e7\u00e3o especial, eleitos bianualmente (mesmo que o administrador n\u00e3o possua prazo de mandato), para dar parecer sobre as contas do administrador.<\/p>\n\n\n\n

Aqui tamb\u00e9m se nota omiss\u00e3o quanto ao funcionamento desse conselho, o que, por for\u00e7a da regra contida no art. 1.358-B do C\u00f3digo Civil, leva \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o das disposi\u00e7\u00f5es nele contidas, relativas ao Conselho Fiscal das sociedades limitadas (arts. 1.066-1.070).<\/p>\n\n\n\n

6.3.3. Conselho Consultivo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Penso, no entanto, que tal conselho fiscal pode incluir as atribui\u00e7\u00f5es do Conselho Consultivo, de que cuidou a Lei 4.591\/1964[5]<\/a>, para funcionar como \u00f3rg\u00e3o de orienta\u00e7\u00e3o do administrador, \u201cpara assessor\u00e1-lo na solu\u00e7\u00e3o dos problemas que digam respeito ao condom\u00ednio, podendo a Conven\u00e7\u00e3o definir suas atribui\u00e7\u00f5es espec\u00edficas\u201d<\/em> (art. 23, par\u00e1grafo \u00fanico).\u201d Trata-se de um colegiado extremamente \u00fatil, que permite o acompanhamento mais pr\u00f3ximo da atua\u00e7\u00e3o do administrador e, ao mesmo tempo, de apoio e orienta\u00e7\u00e3o para suas a\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

A liberdade de contratar permite a inser\u00e7\u00e3o de outras atribui\u00e7\u00f5es, para al\u00e9m das previstas em lei. Por\u00e9m, os respectivos membros, dever\u00e3o ser escolhidos entre os multipropriet\u00e1rios (art. 23, caput, <\/em>da mesma lei).<\/p>\n\n\n\n

De qualquer modo, n\u00e3o vejo empecilho, sen\u00e3o econ\u00f4mico, \u00e0 coexist\u00eancia desses dois conselhos, cada qual com as atribui\u00e7\u00f5es que lhes s\u00e3o pr\u00f3prias.<\/p>\n\n\n\n

6.4. Intervalo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, na multipropriedade \u00e9 necess\u00e1rio \u2013 e n\u00e3o, apenas, conveniente \u2013 que seja estabelecido um lapso de tempo entre uma unidade aut\u00f4noma e outra para limpeza, conserva\u00e7\u00e3o e reparos, de modo que cada cond\u00f4mino possa receber sua propriedade exclusiva sobre o im\u00f3vel em perfeito estado (nas condi\u00e7\u00f5es de uso, gozo e frui\u00e7\u00e3o previstas no ato de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade).<\/p>\n\n\n\n

Esse intervalo, apesar de n\u00e3o ser requisito da multipropriedade, \u00e9, efetivamente, indispens\u00e1vel e deve ser expressamente previsto e regrado no instrumento de sua cria\u00e7\u00e3o (CC, art. 1.358-N). Seu formato e a fra\u00e7\u00e3o de tempo de sua dura\u00e7\u00e3o ir\u00e3o nortear-se, obviamente, pela an\u00e1lise das particularidades do im\u00f3vel e das injun\u00e7\u00f5es do mercado imobili\u00e1rio em cada caso concreto; no entanto, ele precisar\u00e1 ocupar tempo adequado para que atinja sua finalidade (horas ou dias). Com isso, s\u00e3o evitados ou, ao menos, reduzidos problemas com eventual avan\u00e7o no per\u00edodo de propriedade exclusiva de outro cond\u00f4mino.   <\/p>\n\n\n\n

O intervalo n\u00e3o \u00e9 res nullius<\/em>, mas propriedade comum dos cond\u00f4minos, porque parte indissoci\u00e1vel de suas unidades aut\u00f4nomas, \u00e0 semelhan\u00e7a do que se d\u00e1 com as partes comuns de um edif\u00edcio de apartamentos ou de um condom\u00ednio de lotes, substitu\u00eddo o espa\u00e7o pelo tempo. Como copropriet\u00e1rios de fra\u00e7\u00f5es ideais dessa janela temporal, os multipropriet\u00e1rios s\u00e3o titulares dos direitos e assumem as obriga\u00e7\u00f5es decorrentes da propriedade em comum (arts. 1.314 e ss.).  <\/p>\n\n\n\n

No entanto, disp\u00f5e o C\u00f3digo Civil que referido intervalo pode ser atribu\u00eddo, n\u00e3o s\u00f3 aos multipropriet\u00e1rios, mas, tamb\u00e9m, ao instituidor<\/strong> da multipropriedade imobili\u00e1ria (art. 1.358-N, \u00a7 1\u00ba, inc. I).<\/p>\n\n\n\n

Surge, ent\u00e3o, a quest\u00e3o de saber, nessa \u00faltima alternativa, qual a natureza do v\u00ednculo que se estabelece com o instituidor da multipropriedade, se de direito real de propriedade ou se de direito meramente obrigacional.<\/p>\n\n\n\n

Parece-me que a solu\u00e7\u00e3o \u00e9 encontrada a partir do exame da fun\u00e7\u00e3o que esse intervalo deve exercer. E a\u00ed se observa que ele tem por \u00fanico mister servir \u00e0 funcionalidade do bem em regime de multipropriedade, sem qualquer possibilidade de uso, gozo ou frui\u00e7\u00e3o por parte do instituidor, que simplesmente o administra. Esse intervalo, efetivamente, s\u00f3 se justifica como meio de atender aos interesses do conjunto dos multipropriet\u00e1rios do im\u00f3vel. Portanto, n\u00e3o tem como ser considerado isoladamente, sen\u00e3o agregado \u00e0s unidades aut\u00f4nomas de todos eles. Nem se pode conceber que haja uma matr\u00edcula dele no of\u00edcio de registro imobili\u00e1rio como bem aut\u00f4nomo em si considerado, visto que n\u00e3o confere nenhum dos direitos inerentes \u00e0 propriedade, apenas obriga\u00e7\u00f5es. De toda sorte, n\u00e3o pode ser objeto de rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas inerentes ao dom\u00ednio (uso, gozo, disposi\u00e7\u00e3o), porque totalmente adversas \u00e0 sua fun\u00e7\u00e3o, isto \u00e9, \u00e0 raz\u00e3o de sua exist\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

Essa conclus\u00e3o permite afirmar que, se o intervalo entre uma unidade aut\u00f4noma de tempo e outra for atribu\u00eddo ao instituidor da multipropriedade, os multipropriet\u00e1rios podem retirar-lhe esse m\u00fanus. E n\u00e3o h\u00e1 como ser diferente, visto que o interesse deles sobrep\u00f5e-se ao direito individual do instituidor. Sabendo-se que o ato de institui\u00e7\u00e3o da multipropriedade equivale \u00e0 conven\u00e7\u00e3o que institui o condom\u00ednio edil\u00edcio, caberia, no caso, a aplica\u00e7\u00e3o supletiva da regra contida no art. 1.351 do C\u00f3digo Civil, para, modificando-o por delibera\u00e7\u00e3o de cond\u00f4minos que representem 2\/3 da fra\u00e7\u00e3o total de tempo das unidades aut\u00f4nomas, destituir o instituidor e prever a escolha do administrador por elei\u00e7\u00e3o dos multipropriet\u00e1rios. O mesmo racioc\u00ednio \u00e9 v\u00e1lido para a multipropriedade em condom\u00ednio edil\u00edcio, caso em que haver\u00e1 necessidade de delibera\u00e7\u00e3o assemblear dos respectivos cond\u00f4minos, observadas as condicionantes para tanto.<\/p>\n\n\n\n

Pode acontecer que reparos sejam necess\u00e1rios fora desse intervalo. Nesse caso, eles \u201cpoder\u00e3o ser feitos durante o per\u00edodo correspondente \u00e0 fra\u00e7\u00e3o de tempo de um dos multipropriet\u00e1rios<\/em>\u201d (art. 1.358-N, \u00a7 2\u00ba) e o multipropriet\u00e1rio, assim atingido, ter\u00e1 direito de ser indenizado pelo preju\u00edzo sofrido pelo condom\u00ednio da multipropriedade (perda de parte ou de todo o tempo de uso mais eventuais despesas que guardem nexo causal com o fato).<\/p>\n\n\n\n

7.    <\/strong>O ato de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A multipropriedade imobili\u00e1ria origina-se da manifesta\u00e7\u00e3o unilateral de vontade do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, a qual pode ser concretizada por ato entre vivos ou por testamento, e se aperfei\u00e7oa com a inscri\u00e7\u00e3o do respectivo instrumento no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da localidade onde estiver matriculado esse im\u00f3vel. \u00c9 tal registro constitutivo da multipropriedade, visto que \u00e9 esse novo instituto \u00e9 uma nova modalidade de divis\u00e3o do im\u00f3vel, o qual, a partir da\u00ed, fica subordinado a um regime jur\u00eddico peculiar, diverso daquele ao qual estava afetado.  <\/p>\n\n\n\n

O legislador foi econ\u00f4mico ao prescrever o conte\u00fado desse ato, pois mencionou, apenas, que dele deve constar \u201ca dura\u00e7\u00e3o dos per\u00edodos correspondentes a cada fra\u00e7\u00e3o de tempo<\/em>\u201d (CC, art. 1.358-F). O certo, por\u00e9m, \u00e9 que ele deve atender a todos os requisitos necess\u00e1rios para sua inscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Essa inscri\u00e7\u00e3o provoca a abertura de matr\u00edculas separadas, uma para cada fra\u00e7\u00e3o ou unidade de tempo aut\u00f4noma, de modo que ter\u00e3o de ser informados os dados exigidos para a perfeita identifica\u00e7\u00e3o de todas elas. \u00c9 caso, por isso, de complementar o dispositivo mencionado com o art. 1.332 do mesmo C\u00f3digo para que o ato instituidor da multipropriedade contenha a discrimina\u00e7\u00e3o e a individualiza\u00e7\u00e3o das unidades de propriedade exclusiva e das fra\u00e7\u00f5es ideais das \u00e1reas comuns, com a indica\u00e7\u00e3o do fim a que s\u00e3o destinadas.<\/p>\n\n\n\n

Em se tratando de testamento, parece existir uma contradi\u00e7\u00e3o de termos. Sabendo-se que a multipropriedade s\u00f3 se considera institu\u00edda com o registro imobili\u00e1rio do instrumento de sua cria\u00e7\u00e3o \u2013 e essa pondera\u00e7\u00e3o estende-se ao preceito igual do condom\u00ednio edil\u00edcio \u2013, fica dif\u00edcil entender como pode um testamento ter tal efeito, visto que ele s\u00f3 tem efic\u00e1cia jur\u00eddica ap\u00f3s a morte do testador e \u00e9 suscet\u00edvel de ser por ele modificado a qualquer tempo ao longo de toda sua vida. Ademais, testamento n\u00e3o se registra no of\u00edcio de registro de im\u00f3veis; com a abertura da sucess\u00e3o, cabe ao testador dar cumprimento aos atos de \u00faltima vontade do autor da heran\u00e7a e ser\u00e1 de sua lavra o instrumento necess\u00e1rio para o registro imobili\u00e1rio que originar\u00e1 a multipropriedade.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 na hip\u00f3tese de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade por ato dito entre vivos, haver\u00e1 neg\u00f3cio jur\u00eddico unilateral<\/strong> formado por uma declara\u00e7\u00e3o n\u00e3o recept\u00edcia de vontade, por n\u00e3o depender do assentimento de terceiros. Mesmo quando o im\u00f3vel pertence a mais de um propriet\u00e1rio, o ato criativo da multipropriedade continuar\u00e1 sendo um neg\u00f3cio jur\u00eddico unilateral, por\u00e9m, coletivo.<\/p>\n\n\n\n

Esse neg\u00f3cio jur\u00eddico, uma vez levado a registro, tem natureza<\/strong> constitutiva<\/strong> de direitos, visto que submete o im\u00f3vel sobre que versa a um novo regime jur\u00eddico, diverso daquele ao qual antes estava subordinado.<\/p>\n\n\n\n

No tocante \u00e0 forma, a escritura p\u00fablica \u00e9 de sua subst\u00e2ncia, pois necess\u00e1ria \u00e0 vista da regra contida no art. 108 do C\u00f3digo Civil, pela impossibilidade material de versar sobre im\u00f3vel de valor inferior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos vigentes no Pa\u00eds. H\u00e1 decis\u00f5es de nossos tribunais e algumas normas regulat\u00f3rias das serventias extrajudiciais que permitem a cria\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios edil\u00edcios mediante escrito particular, mas o fato \u00e9 que o C\u00f3digo Civil s\u00f3 abre essa alternativa quando se refere \u00e0 conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio (art. 1.334, \u00a7 1\u00ba), aplic\u00e1vel supletivamente, como visto, \u00e0 multipropriedade. Portanto, \u00e9 recomend\u00e1vel observar o preceito geral que a imp\u00f5e.<\/p>\n\n\n\n

7.1. A conven\u00e7\u00e3o condominial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m do ato de cria\u00e7\u00e3o ou que institui a multipropriedade, \u00e9 prevista uma conven\u00e7\u00e3o dos multipropriet\u00e1rios. A primeira \u00e9 um ato exclusivo do instituidor e disp\u00f5e sobre a estrutura da multipropriedade; a outra \u00e9 um ato coletivo subsequente, que adv\u00e9m de delibera\u00e7\u00e3o dos multipropriet\u00e1rios, destinado a regular a sua conviv\u00eancia quanto ao uso e gozo do im\u00f3vel que \u00e9 objeto da multipropriedade. O primeiro pode j\u00e1 conter as disposi\u00e7\u00f5es inerentes \u00e0 conven\u00e7\u00e3o, caso em que esta torna-se dispens\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

Essa conven\u00e7\u00e3o pode revestir-se da forma de escritura p\u00fablica ou particular (art. 1.334, \u00a7 1\u00ba), subscrita por cond\u00f4minos que representem 2\/3 ou mais da somat\u00f3ria dos tempos das unidades aut\u00f4nomas. O escrito particular pode consistir em uma ata de assembleia geral, regularmente convocada e instalada para tal fim. Seu conte\u00fado vem discriminado no art. 1.358-G, segundo o qual, na conven\u00e7\u00e3o devem ser inseridos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cI – os poderes e deveres dos multipropriet\u00e1rios, especialmente em mat\u00e9ria de instala\u00e7\u00f5es, equipamentos e mobili\u00e1rio do im\u00f3vel, de manuten\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria e extraordin\u00e1ria, de conserva\u00e7\u00e3o e limpeza e de pagamento da contribui\u00e7\u00e3o condominial; <\/em><\/p>\n\n\n\n

II – o n\u00famero m\u00e1ximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o im\u00f3vel no per\u00edodo correspondente a cada fra\u00e7\u00e3o de tempo; <\/em><\/p>\n\n\n\n

III – as regras de acesso do administrador condominial ao im\u00f3vel para cumprimento do dever de manuten\u00e7\u00e3o, conserva\u00e7\u00e3o e limpeza; <\/em><\/p>\n\n\n\n

IV – a cria\u00e7\u00e3o de fundo de reserva para reposi\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o dos equipamentos, instala\u00e7\u00f5es e mobili\u00e1rio; <\/em><\/p>\n\n\n\n

V – o regime aplic\u00e1vel em caso de perda ou destrui\u00e7\u00e3o parcial ou total do im\u00f3vel, inclusive para efeitos de participa\u00e7\u00e3o no risco ou no valor do seguro, da indeniza\u00e7\u00e3o ou da parte restante; <\/em><\/p>\n\n\n\n

VI – as multas aplic\u00e1veis ao multipropriet\u00e1rio nas hip\u00f3teses de descumprimento de deveres.\u201d <\/em><\/p>\n\n\n\n

A essas disposi\u00e7\u00f5es devem ser acrescentadas outras, tamb\u00e9m necess\u00e1rias para o bom funcionamento do sistema, como as relativas ao modo de se realizar a assembleia geral, se ainda n\u00e3o prevista no instrumento de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade, \u00e0 obrigatoriedade de funcionamento de um conselho fiscal e consultivo, com detalhamento sobre sua forma\u00e7\u00e3o, atua\u00e7\u00e3o etc.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, \u00e9 poss\u00edvel inserir na conven\u00e7\u00e3o as regras peculiares, livremente ajust\u00e1veis, a que estar\u00e3o subordinadas as pessoas ocupantes do im\u00f3vel, impondo impedimentos ou assegurando direitos, com as particularidades que o caso recomendar.<\/p>\n\n\n\n

7.2. O regimento interno<\/strong><\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 prevista a elabora\u00e7\u00e3o de um regimento interno para a multipropriedade, pois n\u00e3o figura como requisito da conven\u00e7\u00e3o e, nas normas sobre multipropriedade, s\u00f3 h\u00e1 refer\u00eancia ao regimento interno do condom\u00ednio edil\u00edcio, para nele estabelecer normas sobre a multipropriedade complexa ali institu\u00edda. (Ver arts. 1.358-Q, par\u00e1grafo \u00fanico, e 1.358-R, \u00a7 4\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

No entanto, podem surgir situa\u00e7\u00f5es n\u00e3o reguladas pela conven\u00e7\u00e3o, que precisam ser normatizadas. Desde que n\u00e3o integrem o conte\u00fado obrigat\u00f3rio discriminado no art. 1.358-G, podem ser objeto de tratamento em um regimento interno. Essa observa\u00e7\u00e3o \u00e9 importante porque para modificar a conven\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio reunir votos que representem 2\/3 das fra\u00e7\u00f5es de tempo condominiais (art. 1.351, na reda\u00e7\u00e3o que lhe deu a Lei 10.931\/2004), ao passo que para um regimento interno, basta a maioria absoluta (art. 1351), salvo disposi\u00e7\u00e3o diversa que puder haver na conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

8.    <\/strong>Direitos do multipropriet\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como propriet\u00e1rio exclusivo<\/strong> de unidade aut\u00f4noma de tempo do im\u00f3vel em de multipropriedade, o multipropriet\u00e1rio tem todos os direitos de dom\u00ednio, sendo-lhe assegurado o de dela usar<\/strong>, gozar<\/strong> e dispor<\/strong> amplamente, sem obriga\u00e7\u00e3o de conferir prefer\u00eancia (art. 1.358-L), dentro dos limites da fun\u00e7\u00e3o que ela visa a preencher. Tais direitos v\u00eam discriminados no art. 1.358-I, incs. I a III:<\/p>\n\n\n\n

\u201cI – usar e gozar, durante o per\u00edodo correspondente \u00e0 sua fra\u00e7\u00e3o de tempo, do im\u00f3vel e de suas instala\u00e7\u00f5es, equipamentos e mobili\u00e1rio;<\/em><\/p>\n\n\n\n

II – ceder a fra\u00e7\u00e3o de tempo em loca\u00e7\u00e3o ou comodato;<\/em><\/p>\n\n\n\n

III – alienar a fra\u00e7\u00e3o de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a t\u00edtulo oneroso ou gratuito, ou oner\u00e1-la, devendo a aliena\u00e7\u00e3o e a qualifica\u00e7\u00e3o do sucessor, ou a onera\u00e7\u00e3o, ser informadas ao administrador<\/em>.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Ainda como propriet\u00e1rio exclusivo<\/strong> de sua unidade temporal, o multipropriet\u00e1rio tem o direito de reav\u00ea-la<\/strong>, pessoalmente no respectivo per\u00edodo, ou a qualquer tempo pela pessoa do administrador da multipropriedade, de quem injustamente a possua ou a detenha (arts. 1.228, 1.314 e 1.348, inc. II).<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 como copropriet\u00e1rio<\/strong> das partes comuns dessa multipropriedade, possui os direitos que lhe s\u00e3o assegurados pelo regime jur\u00eddico da copropriedade, ou seja, pelas disposi\u00e7\u00f5es relativas ao condom\u00ednio volunt\u00e1rio (arts. 1.314 e ss.). Tais direitos s\u00e3o de duas ordens: individuais e coletivos.<\/p>\n\n\n\n

S\u00e3o individuais<\/strong> e, portanto, exercidos sem a participa\u00e7\u00e3o dos demais multipropriet\u00e1rios, os direitos de uso e gozo, tanto das instala\u00e7\u00f5es, como de todos os m\u00f3veis e utens\u00edlios que guarnecem o im\u00f3vel durante sua unidade aut\u00f4noma de tempo. Essa \u00e9 uma diferen\u00e7a em rela\u00e7\u00e3o aos direitos de copropriedade do condom\u00ednio edil\u00edcio, os quais permite, ao cond\u00f4mino \u201cusar das partes comuns, conforme a sua destina\u00e7\u00e3o, e contanto que n\u00e3o exclua a utiliza\u00e7\u00e3o dos demais compossuidores<\/em>\u201d (art. 1.335, inc. II).<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 individual, ainda, o direito de o multipropriet\u00e1rio dispor da sua unidade aut\u00f4noma, seja a t\u00edtulo oneroso (v. g., compra e venda, permuta, aporte de capital em sociedade), seja a t\u00edtulo gratuito (doa\u00e7\u00e3o e ren\u00fancia). Essas opera\u00e7\u00f5es independem de ci\u00eancia ou anu\u00eancia dos demais multipropriet\u00e1rios e, exce\u00e7\u00e3o feita \u00e0 ren\u00fancia[6]<\/a>, caracterizam hip\u00f3teses de incid\u00eancia de imposto de transmiss\u00e3o (ITBI ou ITCMD), como previsto, conforme o caso, na legisla\u00e7\u00e3o municipal ou estadual. <\/p>\n\n\n\n

S\u00e3o coletivos<\/strong> os direitos que expressam a vontade do conjunto dos multipropriet\u00e1rios, reunidos, para tanto, em assembleia geral. O art. 1.358-I, inc. IV, contempla-os como direitos de participar e votar, pessoal ou por interm\u00e9dio de representante, nas assembleias gerais da multipropriedade e, quando for o caso, nas do condom\u00ednio edil\u00edcio, definindo o peso dos respectivos votos. Na multipropriedade simples, ele corresponder\u00e1 \u201c\u00e0 quota de sua fra\u00e7\u00e3o de tempo no im\u00f3vel<\/em>\u201d e na multipropriedade complexa, \u201c\u00e0 quota de sua fra\u00e7\u00e3o de tempo em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 quota de poder pol\u00edtico atribu\u00eddo \u00e0 unidade aut\u00f4noma<\/em> na respectiva conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

O exerc\u00edcio desses direitos coletivos \u00e9 condicionado ao cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es condominiais do multipropriet\u00e1rio, exig\u00edveis at\u00e9 a data da realiza\u00e7\u00e3o da assembleia geral, como se d\u00e1, tamb\u00e9m, em rela\u00e7\u00e3o ao exerc\u00edcio do direito de voto pelo propriet\u00e1rio de unidade aut\u00f4noma do condom\u00ednio edil\u00edcio (arts. 1.358-I, inc. IV e 1.335, inc. III).<\/p>\n\n\n\n

9.    <\/strong>Obriga\u00e7\u00f5es do multipropriet\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O art. 1.358-J, al\u00e9m de admitir que outras possam ser estabelecidas no instrumento de institui\u00e7\u00e3o ou na conven\u00e7\u00e3o da multipropriedade, cont\u00e9m um rol extenso de obriga\u00e7\u00f5es do multipropriet\u00e1rio, a saber:<\/p>\n\n\n\n

\u201cI – pagar a contribui\u00e7\u00e3o condominial do condom\u00ednio em multipropriedade e, quando for o caso, do condom\u00ednio edil\u00edcio, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do im\u00f3vel, das \u00e1reas comuns ou das respectivas instala\u00e7\u00f5es, equipamentos e mobili\u00e1rio; <\/em><\/p>\n\n\n\n

II – responder por danos causados ao im\u00f3vel, \u00e0s instala\u00e7\u00f5es, aos equipamentos e ao mobili\u00e1rio por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; <\/em><\/p>\n\n\n\n

III – comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e v\u00edcios no im\u00f3vel dos quais tiver ci\u00eancia durante a utiliza\u00e7\u00e3o; <\/em><\/p>\n\n\n\n

IV – n\u00e3o modificar, alterar ou substituir o mobili\u00e1rio, os equipamentos e as instala\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel; <\/em><\/p>\n\n\n\n

V – manter o im\u00f3vel em estado de conserva\u00e7\u00e3o e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva constru\u00e7\u00e3o; <\/em><\/p>\n\n\n\n

VI – usar o im\u00f3vel, bem como suas instala\u00e7\u00f5es, equipamentos e mobili\u00e1rio, conforme seu destino e natureza; <\/em><\/p>\n\n\n\n

VII – usar o im\u00f3vel exclusivamente durante o per\u00edodo correspondente \u00e0 sua fra\u00e7\u00e3o de tempo; <\/em><\/p>\n\n\n\n

VIII – desocupar o im\u00f3vel, impreterivelmente, at\u00e9 o dia e hora fixados no instrumento de institui\u00e7\u00e3o ou na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio em multipropriedade, sob pena de multa di\u00e1ria, conforme convencionado no instrumento pertinente; <\/em><\/p>\n\n\n\n

IX – permitir a realiza\u00e7\u00e3o de obras ou reparos urgentes.\u201d<\/em>   <\/p>\n\n\n\n

Essas obriga\u00e7\u00f5es decorrem, logicamente, do compartilhamento do im\u00f3vel, de suas instala\u00e7\u00f5es, dos m\u00f3veis e utens\u00edlios que o adornam. Visam a assegurar a harmonia entre os multipropriet\u00e1rios e a dar funcionalidade ao im\u00f3vel em regime de multipropriedade.<\/p>\n\n\n\n

Afora essas obriga\u00e7\u00f5es, o ato de cria\u00e7\u00e3o da multipropriedade ou sua conven\u00e7\u00e3o podem acrescentar outras, as mais variadas, atendendo aos interesses prevalecentes dos multipropriet\u00e1rios e \u00e0s peculiaridades do caso concreto, como, por exemplo, n\u00e3o permitir o acesso de animais de porte, respeitar o sil\u00eancio ap\u00f3s tantas horas etc.<\/p>\n\n\n\n

10.  <\/strong>Penalidades<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O descumprimento das obriga\u00e7\u00f5es do multipropriet\u00e1rio, seja pessoalmente, seja por quem esteja na posse ou deten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no curso do per\u00edodo de sua unidade aut\u00f4noma, tem de ser tratado com o m\u00e1ximo rigor, pois \u00e9 suscet\u00edvel de comprometer todo o sistema em que a multipropriedade se assenta. As san\u00e7\u00f5es t\u00eam de estar previstas na conven\u00e7\u00e3o condominial (art. 1.358-G, inc. VI), observado o disposto no art. 1.358-J, \u00a7 1\u00ba, que prev\u00ea:<\/p>\n\n\n\n

a) multa<\/strong>, no caso de inadimplir qualquer de suas obriga\u00e7\u00f5es;<\/p>\n\n\n\n

b) multa progressiva<\/strong> e perda tempor\u00e1ria do direito<\/strong> de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no per\u00edodo correspondente \u00e0 sua fra\u00e7\u00e3o de tempo, no caso de descumprimento reiterado delas.  <\/p>\n\n\n\n

A multa referente ao atraso no pagamento da contribui\u00e7\u00e3o condominial n\u00e3o pode ser superior a 2% (dois por cento) do respectivo valor (ar.1336, \u00a7 1\u00ba). J\u00e1 em se tratando do n\u00e3o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es previstas nos incisos III a V do art. 1.358-J, a conven\u00e7\u00e3o deve fixar a multa at\u00e9 o limite de cinco vezes o valor da contribui\u00e7\u00e3o condominial a que estar\u00e1 sujeito o multipropriet\u00e1rio, afora as perdas e danos que sua conduta infracional possa ter causado aos demais cond\u00f4minos (art. 1.336, \u00a7 2\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

A amplia\u00e7\u00e3o para o d\u00e9cuplo da contribui\u00e7\u00e3o mensal, desde que prevista na conven\u00e7\u00e3o, pode ocorrer, quando, por reiterado comportamento antissocial, o multipropriet\u00e1rio ou possuidor criar incompatibilidade de conviv\u00eancia com os demais cond\u00f4minos ou possuidores (art. 1.337 e par\u00e1grafo \u00fanico).<\/p>\n\n\n\n

Em se tratando de multipropriedade em condom\u00ednio edil\u00edcio, permite a lei, no caso de incumprimento das despesas ordin\u00e1rias ou extraordin\u00e1rias devidas em raz\u00e3o da multipropriedade, que seja adjudicada ao condom\u00ednio edil\u00edcio a fra\u00e7\u00e3o de tempo da unidade de seu titular (art. 1.358-S).<\/p>\n\n\n\n

E, se o im\u00f3vel fizer parte de empreendimento em que haja sistema de loca\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es de templo por meio de administra\u00e7\u00e3o \u00fanica, repartindo entre si as receitas das loca\u00e7\u00f5es independentemente da efetiva ocupa\u00e7\u00e3o de cada unidade aut\u00f4noma, poder\u00e1 a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio regrar que em caso de inadimpl\u00eancia,<\/p>\n\n\n\n

\u201cI – o inadimplente fique proibido de utilizar o im\u00f3vel at\u00e9 a integral quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida;<\/em><\/p>\n\n\n\n

II – a fra\u00e7\u00e3o de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;<\/em><\/p>\n\n\n\n

III – a administradora do sistema de loca\u00e7\u00e3o fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores l\u00edquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas d\u00edvidas condominiais, seja do condom\u00ednio edil\u00edcio, seja do condom\u00ednio em multipropriedade, at\u00e9 sua integral quita\u00e7\u00e3o, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multipropriet\u00e1rio.\u201d <\/em>(art. 1.358-S, par\u00e1grafo \u00fanico).<\/p>\n\n\n\n

Afora essas penalidades, o multipropriet\u00e1rio inadimplente fica com a obriga\u00e7\u00e3o de pagar o valor atualizado do d\u00e9bito e juros de mora pelo atraso no pagamento das obriga\u00e7\u00f5es l\u00edquidas, \u00e0 raz\u00e3o de 1% (um por cento) ao m\u00eas, salvo ajuste diverso contido na conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

11.   <\/strong>Ren\u00fancia  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nas regras gerais do condom\u00ednio a ren\u00fancia \u00e0 parte ideal de qualquer dos cond\u00f4minos \u00e9 admitida como forma de o cond\u00f4mino inadimplente eximir-se de suas contribui\u00e7\u00f5es e demais d\u00edvidas que tenha para com o conjunto dos cond\u00f4minos (art. 1.316), aos quais \u00e9 assegurado o direito de acrescer pela reparti\u00e7\u00e3o, entre si, do quinh\u00e3o do renunciante (\u00a7 2\u00ba), ou, se assumirem o d\u00e9bito, pelo rateio proporcional aos pagamentos que cada qual deles realizar (\u00a7 1\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

Tratando do tema, o art. 1.358-T do C\u00f3digo Civil s\u00f3 previu a ren\u00fancia da multipropriedade em condom\u00ednio edil\u00edcio e estatuiu que o multipropriet\u00e1rio \u201csomente poder\u00e1 renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/em>.\u201d A norma \u00e9 inintelig\u00edvel. Primeiramente, ren\u00fancia \u00e9 abdica\u00e7\u00e3o; ren\u00fancia translativa \u00e9 doa\u00e7\u00e3o, pois \u00e9 abdica\u00e7\u00e3o em favor de outra pessoa; e,  em segundo lugar, afronta o direito de livremente dispor, inerente \u00e0 propriedade e ao disposto no art. 1.358-I, que atribui ao multipropriet\u00e1rio o direito de alienar livremente sua unidade aut\u00f4noma, \u201ca t\u00edtulo oneroso ou gratuito.\u201d<\/em>  Se pode alienar a t\u00edtulo gratuito o bem de sua propriedade, como compreender a obrigatoriedade de renunciar sempre \u201cem favor\u201d do condom\u00ednio edil\u00edcio? Ou seja, esse dispositivo parece-me totalmente sem sentido e, \u00e0 toda evid\u00eancia, in\u00f3cuo, uma vez que, descortinando-se esse cen\u00e1rio, o multipropriet\u00e1rio, certamente, sempre ter\u00e1 direito de fazer uma doa\u00e7\u00e3o a quem bem escolher.<\/p>\n\n\n\n

Heresia maior, por\u00e9m, est\u00e1 no par\u00e1grafo \u00fanico do mesmo art. 1.358-T, que s\u00f3 permite a tal ren\u00fancia \u201cse o multipropriet\u00e1rio estiver em dia com as contribui\u00e7\u00f5es condominiais com os tributos imobili\u00e1rios e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o.<\/em>\u201d Ou seja, essa previs\u00e3o retira at\u00e9 mesmo a possibilidade, acima lembrada, de o cond\u00f4mino demitir-se da condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio com a finalidade prec\u00edpua de obter a quita\u00e7\u00e3o de suas d\u00edvidas, apesar de o art. 1.358-S prever do direito de o condom\u00ednio edil\u00edcio adjudicar a fra\u00e7\u00e3o de tempo da unidade de seu titular. \u00c9 dizer, o multipropriet\u00e1rio n\u00e3o tem o direito de obter quita\u00e7\u00e3o de sua d\u00edvida mediante a abdica\u00e7\u00e3o da sua unidade aut\u00f4noma, mas o condom\u00ednio edil\u00edcio o possui para alcan\u00e7ar essa mesm\u00edssima finalidade. Ou seja, se o multipropriet\u00e1rio n\u00e3o pode \u201crenunciar em favor\u201d do condom\u00ednio edil\u00edcio para forrar-se do pagamento de sua d\u00edvida condominial, o destinat\u00e1rio pode agir no sentido de obt\u00ea-la. Trata-se de norma sem qualquer sentido pr\u00e1tico, que dificilmente ter\u00e1 espa\u00e7o para ser aplicada.<\/p>\n\n\n\n

A conclus\u00e3o que se tira dessas disposi\u00e7\u00f5es \u00e9 que s\u00f3 tumultuam a faculdade de o multipropriet\u00e1rio renunciar \u00e0 sua propriedade, assegurada amplamente em rela\u00e7\u00e3o a qualquer outro bem, m\u00f3vel ou im\u00f3vel (art. 1.275 e par\u00e1grafo \u00fanico).<\/p>\n\n\n\n

12.   <\/strong>Extin\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O regime de multipropriedade pode ser extinto por ato volunt\u00e1rio. Para tanto, por\u00e9m, \u00e9 necess\u00e1ria a anu\u00eancia de todos os multipropriet\u00e1rios, uma vez que o art. 1.358-D, ao estabelecer sua indivisibilidade, disp\u00f4s que ela n\u00e3o se sujeita \u00e0 a\u00e7\u00e3o de divis\u00e3o ou de extin\u00e7\u00e3o<\/strong>. Nessa regra n\u00e3o est\u00e1 \u2013 e nem poderia estar \u2013 a proibi\u00e7\u00e3o de a multipropriedade ser extinta, mas previs\u00e3o de n\u00e3o ser promovida sua extin\u00e7\u00e3o em caso de resist\u00eancia de qualquer dos multipropriet\u00e1rios. Da\u00ed haver necessidade de estarem todos concordes.<\/p>\n\n\n\n

A propriedade de todas as unidades aut\u00f4nomas de tempo nas m\u00e3os de um s\u00f3 n\u00e3o causa, por si, a extin\u00e7\u00e3o da multipropriedade. Ela continuar\u00e1 existindo enquanto n\u00e3o houver uma manifesta\u00e7\u00e3o da vontade dele no sentido de extingui-la. Isso est\u00e1 expresso, ali\u00e1s, no art. 1.358-C, par\u00e1grafo \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n

A extin\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria s\u00f3 se dar\u00e1 mediante um distrato firmado por todos os multipropriet\u00e1rios (ou por aquele que for titular de todas as unidades aut\u00f4nomas) segundo as exig\u00eancias previstas em lei para a transmiss\u00e3o do direito de propriedade. Portanto, \u00e9 necess\u00e1rio que esse distrato se concretize por escritura p\u00fablica firmada pelos titulares das unidades aut\u00f4nomas de tempo com a anu\u00eancia dos respectivos c\u00f4njuges, quando for o caso (CC, arts. 108 e 1.647, inc. I).<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, a extin\u00e7\u00e3o pode ser involunt\u00e1ria quando se verificar a perda da propriedade pelas demais causas previstas no art. 1.275 do C\u00f3digo Civil (abandono, perecimento da coisa e desapropria\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n

Em rela\u00e7\u00e3o ao perecimento da coisa cumpre distinguir, obviamente, a perda da edifica\u00e7\u00e3o (v. g., inc\u00eandio) da perda do pr\u00f3prio im\u00f3vel (v. g., alagamento permanente) porque s\u00f3 nesse \u00faltimo caso d\u00e1-se a extin\u00e7\u00e3o da multipropriedade; no primeiro, n\u00e3o h\u00e1 extin\u00e7\u00e3o porque permanece o estado de comunh\u00e3o, a exigir um distrato que ponha fim \u00e0s matr\u00edculas das unidades de tempo, sabendo-se que \u00e9 poss\u00edvel a restaura\u00e7\u00e3o do status quo ante<\/em> mediante delibera\u00e7\u00e3o assemblear aprovada por multipropriet\u00e1rios que representem a soma da maioria da medida de tempo de todas as unidades aut\u00f4nomas (art. 1.357).<\/p>\n\n\n\n

Extinta a multipropriedade, ser\u00e3o canceladas as matr\u00edculas das unidades aut\u00f4nomas de tempo e restaurada a matr\u00edcula anterior do im\u00f3vel ou aberta nova matr\u00edcula, em qualquer dos casos com a indispens\u00e1vel men\u00e7\u00e3o \u00e0s matr\u00edculas canceladas porque delas ela se originou. Nos casos de distrato para retorno do im\u00f3vel ao estado anterior \u00e0 institui\u00e7\u00e3o da multipropriedade, os multipropriet\u00e1rios passam a conviver no im\u00f3vel sob o regime do condom\u00ednio geral, regulado pelos arts. 1.314 a 1.330 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> REsp n. 1.546.165, rel. p\/ ac\u00f3rd\u00e3o Min. JO\u00c3O OT\u00c1VIO DE NORONHA, j. 24.6.2016.<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a>  A Multipropriedade Imobili\u00e1ria<\/strong>. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 1993. v. 1.<\/p>\n\n\n\n

[3]<\/a> SILVA PEREIRA, Caio M\u00e1rio. Institui\u00e7\u00f5es de direito civil \u2013 Direitos reais<\/strong>. 24\u00aa. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, n. 319, p. 167.<\/p>\n\n\n\n

[4]<\/a> As administradoras de condom\u00ednio, que costumam ser contratadas pelos condom\u00ednios edil\u00edcios, t\u00eam atribui\u00e7\u00f5es meramente executivas e de apoio ao trabalho do s\u00edndico, sem poderes de decis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

[5]<\/a> Essa lei teria sido, a meu ver, integralmente revogada na parte referente ao condom\u00ednio, pelo fato de o C\u00f3digo Civil ter tratado da mat\u00e9ria por inteiro (Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas do Direito Brasileiro, art. 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba).  No entanto, \u00e9 invocada expressamente por lei posterior (Lei 13.777\/2018), para reger, de forma supletiva e subsidi\u00e1ria, a multipropriedade (CC, art. 1.358-B).<\/p>\n\n\n\n

[6]<\/a> Ver n\u00ba 11 infra<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

 Por Alfredo de Assis Gon\u00e7alves Neto 1.    Introdu\u00e7\u00e3o A atividade econ\u00f4mica \u00e9 impulsionada pela atua\u00e7\u00e3o inventiva dos agentes econ\u00f4micos que, a todo instante, est\u00e3o a testar novas modalidades de contratar visando \u00e0 redu\u00e7\u00e3o dos custos e riscos de seus empreendimentos. Voltadas para a otimiza\u00e7\u00e3o dos resultados, as diuturnas negocia\u00e7\u00f5es evidenciam a necessidade de aperfei\u00e7oar e de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-1733","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1733","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1733"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1733\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1733"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1733"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/agkn.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1733"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}