Por Isabella M. Gonçalves Giublin
No mês passado, foi dado início ao julgamento do recurso repetitivo que versa sobre o termo de início da contagem dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador (REsp 1.740.911/DF).
A questão posta em julgamento trata do início da contagem do prazo dos juros moratórios, se devem incidir desde a data da citação ou a partir do trânsito em julgado da sentença.
Com o julgamento iniciado em 12/06/2019, o Relator do caso, Min. Moura Ribeiro, propôs a seguinte tese para o repetitivo: “Os juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos por promitente vendedor de imóvel em caso de extinção imotivada do contrato por iniciativa do promitente comprador fluem desde a citação, salvo anterior interpelação por parte deste”.
A questão ainda se encontra pendente de definição, por ter havido pedido de vista pela Min. Maria Isabel Gallotti, que se pronunciou no sentido de que possivelmente irá sugerir a fixação da tese para os casos antigos, tendo em vista a publicação da Lei que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente (Lei n. 13.786/18), em dezembro passado.
A referida Lei, vale destacar aqui, não afastou a possibilidade de resilição unilateral pelo promitente comprador, ao contrário, reforçou o fato de que o promitente comprador deve se sujeitar às punições contratuais previstas. A Lei, nesse sentido, prevê que nos caso em que a resolução do contrato for imputada ao promitente comprador, devem ser restituídos os valores pagos por ele, atualizado com base no índice contratual eleito, podendo ser descontados valores relativos à fruição do imóvel, às despesas administrativas, eventuais encargos moratórios das prestações pagas em atraso, aos débitos de impostos, dentre outros. E o pagamento da restituição pelo promitente vendedor deverá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência (de 30 ou 180 dias ou 12 meses, a depender do caso). E assim, entende-se que não há que se falar em juros de mora antes de fluído esses prazos.
Em regra, a Lei que versa sobre a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente tem sido aplicada apenas para os contratos firmados a partir da sua vigência (esse é outro assunto que ainda vai ensejar muita discussão no meio jurídico). O julgamento do recurso repetitivo, portanto, tende a ser ajustado, fazendo constar que a tese valerá apenas para os contratos firmados antes de dezembro/2018.