Por Carol Fedalto
Na última semana de seu mandato, o ex-presidente Michel Temer sancionou a Lei nº 13.876/2018, com imediata vigência, que altera as leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979, para regulamentar a resolução do contrato de compra e venda de unidades autônomas e outros.
Analisando de modo geral, a Lei regulamentou de forma benéfica às incorporadoras, como a normatização da possibilidade de contratação de prazo de tolerância de 180 dias, pondo fim a qualquer discussão existente sobre sua validade. Porém há pontos que merecem maior atenção.
Destacam-se as inovações trazidas quanto a forma do contrato de compra e venda, que passa a ter como requisito um quadro resumo em que conste todas as informações do contrato, com vias a dar maior clareza aos termos contratuais. Porém a informação que deve estar presente no quadro e que significa grande impacto às incorporadoras é a obrigação de fazer constar, em conjunto ao prazo para expedição do Habite-se, a penalidade imposta no caso de atraso.
Merece destaque também a necessidade de o consumidor expressar sua anuência por meio de assinatura específica ao lado da cláusula que imponha penalidade no caso de resolução contratual motivada pela inadimplência de qualquer uma das partes.
Outro aspecto que merece atenção são os efeitos do atraso na expedição do habite-se: (i) se o consumidor desejar rescindir, terá direito à integralidade dos valores pagos e a imposição de multa contratual; (ii) se não desejar rescindir, será apenas devido lucros cessantes no valor de 1% do valor efetivamente pago. A lei expressamente determina a impossibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes.
O último ponto que se destaca é de que a Lei faz uma ressalva quanto ao distrato ou resolução de contrato firmado exclusivamente com o incorporador, diferenciando os empreendimentos integrados ao patrimônio da incorporadora dos empreendimentos regidos por patrimônio de afetação. No primeiro caso, a incorporadora poderá reter 25% a título de multa da quantia paga, mas, se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, poderá então ser retido 50% da quantia paga.
É de suma importância que as incorporadoras de adequem com urgência às novidades impostas pela Lei, uma vez que suas disposições entraram em vigor na data da sua publicação, em 28 de dezembro de 2018. Caso seja contratada compra de imóvel por meio de termo redigido sem os requisitos legais, a incorporadora terá o prazo de 30 dias para aditá-lo.