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STJ julga termo de início da contagem de juros de mora devidos pelo promitente vendedor de imóvel

Por Isabella M. Gonçalves Giublin

No mês passado, foi dado início ao julgamento do recurso repetitivo que versa sobre o termo de início da contagem dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador (REsp 1.740.911/DF).

A questão posta em julgamento trata do início da contagem do prazo dos juros moratórios, se devem incidir desde a data da citação ou a partir do trânsito em julgado da sentença.

Com o julgamento iniciado em 12/06/2019, o Relator do caso, Min. Moura Ribeiro, propôs a seguinte tese para o repetitivo: “Os juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos por promitente vendedor de imóvel em caso de extinção imotivada do contrato por iniciativa do promitente comprador fluem desde a citação, salvo anterior interpelação por parte deste”.   

A questão ainda se encontra pendente de definição, por ter havido pedido de vista pela Min. Maria Isabel Gallotti, que se pronunciou no sentido de que possivelmente irá sugerir a fixação da tese para os casos antigos, tendo em vista a publicação da Lei que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente (Lei n. 13.786/18), em dezembro passado. 

A referida Lei, vale destacar aqui, não afastou a possibilidade de resilição unilateral pelo promitente comprador, ao contrário, reforçou o fato de que o promitente comprador deve se sujeitar às punições contratuais previstas. A Lei, nesse sentido, prevê que nos caso em que a resolução do contrato for imputada ao promitente comprador, devem ser restituídos os valores pagos por ele, atualizado com base no índice contratual eleito, podendo ser descontados valores relativos à fruição do imóvel, às despesas administrativas, eventuais encargos moratórios das prestações pagas em atraso, aos débitos de impostos, dentre outros. E o pagamento da restituição pelo promitente vendedor deverá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência (de 30 ou 180 dias ou 12 meses, a depender do caso). E assim, entende-se que não há que se falar em juros de mora antes de fluído esses prazos.

Em regra, a Lei que versa sobre a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente tem sido aplicada apenas para os contratos firmados a partir da sua vigência (esse é outro assunto que ainda vai ensejar muita discussão no meio jurídico). O julgamento do recurso repetitivo, portanto, tende a ser ajustado, fazendo constar que a tese valerá apenas para os contratos firmados antes de dezembro/2018.