AGKN Advogados

As incorporações imobiliárias e a Covid-19: o que ainda está por vir

Por Isabella Bittencourt Mader Gonçalves Giublin

Muito já se comentou sobre alguns dos negócios imobiliários em tempos de pandemia e o que a situação de calamidade descortinou, seja no sentido de colocar em prática ajustes de reequilíbrio e de revisão contratual, bem como de noções de abuso de direito, principalmente no âmbito das locações (comerciais e, pasmem, residenciais também).

Houve uma enxurrada de ações judiciais em que os locatários pleitearam (em algumas das vezes, de forma desmedida) a redução de alugueis ou a suspensão da cobrança da locação, a isenção do pagamento de taxa de condomínio e fundo de promoção (a exemplo dos shoppings centers), dentre outros.

Felizmente, o que se viu até o momento diante dessas situações, foi em sua maioria, uma jurisprudência firme no sentido de atentar para a conservação do negócio jurídico e o rigor com o abuso de direito.

Por outro lado, especificamente quanto à incorporação imobiliária e às obras de construção civil em curso, o cenário das decisões judiciais ainda se mostra incerto.

É sabido que muitas das obras tiveram que ser paralisadas, seja por ordem do poder público, seja em razão da Covid-19 que assolou os funcionários no canteiro de obras, ou ainda, mesmo que não tenha havido a paralização total, pela escassez de produtos – porque às vezes os próprios fornecedores tiveram a atividade ou a produção paralisada –, e falta até de mão-de-obra sob o temor da pandemia. Diante disso, surgiram questionamentos como, por exemplo, se a necessidade de postergação da data de entrega do empreendimento imobiliário, em razão da Covid-19, afastaria os efeitos da mora.

Não podemos esquecer que o simples atraso na entrega da obra, por si só, não é suficiente a ensejar danos morais. Mas e os danos materiais? A alocação de riscos deve recair sobre quem? Sobre o fornecedor (construtora) que não contribuiu e não desejou o atraso, mas que teve sua atividade paralisada, ou sobre o consumidor (compromissário comprador) que criou expectativa no negócio e conta com a entrega do imóvel, já contando com o prazo de 180 dias, sob pena de ser privado do uso daquilo que adquiriu?

Uma coisa é certa: a paralização da obra pelo efeito da pandemia não está absorvida nas hipóteses que abrangem o prazo de tolerância de 180 dias. Trata-se de fato superveniente e imprevisível e, portanto, não imputáveis ao incorporador, nem ao compromissário comprador.

Defende-se, assim, que o prejuízo deveria ser equacionado entre as partes, tal como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça certa feita, ao julgar o recurso especial nº 401.021, por maioria, no sentido de que a variação cambial nos contratos de leasing constituiria “fato superveniente que deve ser ponderado pelo juiz para modificar o contrato e repartir entre os contratantes os efeitos do fato novo.

Resta, diante disso, entender o que será objeto de decisão pelos Tribunais nos próximos anos, a despeito de quem arcará com os prejuízos do eventual e provável atraso na entrega da obra.