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A inversão de cláusula moratória estipulada somente em desfavor do adquirente de unidade imobiliária – tema nº 971 STJ

Por Carol Fedalto


No último dia 25, foi publicado o acórdão do STJ que fixou a tese do tema repetitivo nº 971. Restou decidida a possibilidade de inversão da cláusula moratória estipulada apenas em desfavor do consumidor adquirente, em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias. A penalidade pecuniária a ser paga pela incorporadora, entretanto, deverá ser arbitrada judicialmente.

Ainda que a decisão tenha sido desfavorável às incorporadoras por autorizar a inversão da cláusula estipulada unilateralmente, houve uma importante ressalva quanto a quantia imputável. Explica-se.

Até então, o judiciário, ao determinar a inversão da cláusula moratória, determinava a aplicação da mesma porcentagem prevista ao consumidor, sobre o valor global do contrato. Ou seja, se a cláusula previa a incidência de multa moratória de 2% sobre o valor da parcela que o adquirente consumidor pagou com atraso, a condenação da incorporadora seria de 2% sobre o valor global do contrato, o que acabava significando uma penalidade desproporcional, de alto valor.

Os Emin. Julgadores acertadamente reconheceram que a penalidade aplicável ao consumidor não pode ser literalmente convertida ao incorporador, tendo em vista a diferença das obrigações assumidas. Assim, restou definido que a penalidade pecuniária a ser aplicada ao incorporador por atraso na entrega do empreendimento deve ser arbitrada pelo magistrado da causa, mas que não poderia ser incidente sobre o valor global do contrato.

Chama-se atenção, entretanto, para o fato de que a decisão, ao não se pronunciar sobre os parâmetros a serem utilizados para arbitramento do valor imputável, cria uma lacuna perigosa, possibilitando, até mesmo, que a condenação na inversão da cláusula moratória seja igualada à aos valores imputados na indenização por lucros cessantes.